Bas carbone et flexibilités d’utilisation : une ère s’ouvre pour la collaboration entre bailleurs et locataires

L’immobilier locatif est en perpétuelle métamorphose, le marché du bureau intégrant dans son actuelle correction l’effet long-terme de l’hybridation avec le télétravail post-crise sanitaire et le coworking.

La clé du monde bas carbone est une logique immobilière !

Cette mutation est propice à la recherche d’une forte "intensité d’usage" du bâtiment (fréquentation), intensité qui déjoue les espaces inutiles, les locaux mal utilisés. C’est sur ce point que s’alignent recherche de performance environnementale et immobilière. Un immeuble construit, chauffé et éclairé avec tout le carbone que cela signifie, ne doit pas servir qu’à moitié ! C’est dans cette logique immobilière – en marche dans la reconfiguration actuelle – que réside la plus grande économie de carbone que l’immobilier peut donner au monde. Or, en célébrant un bail en 2023, garder un bâtiment intensément utilisé peut être réglé de manière innovante par des modalités convenues entre propriétaires et locataires. Et plus encore : intensité d’usage, "Décret tertiaire" ou efficacité énergétique, économie circulaire… Tout invite en 2023 à ce que bailleurs et locataires prêts à nouer une relation sur un actif se posent ensemble en amont des questions de principe pour régler avec beaucoup plus d’ambition leur marche sur le plan environnemental, ce avant le travail d’écriture technique du bail.

Albert Malaquin précise qu'"au-delà de la conséquence financière d’un immeuble plus densément utilisé, il convient de tenter d’approcher l’incidence sur la valeur à long terme d’un immeuble environnementalement vertueux et donc plus résilient ''.

Accélérer la mise en place des nouvelles pratiques : le projet 1’PACTE

Le projet 1’PACTE a démarré avant l’été avec une douzaine de grands acteurs côté investissement et directions immobilières, dont la Direction Immobilière de l’Etat, BNP Paribas Real Estate, Covéa Immobilier, EDF, Groupama Immobilier, Groupe BPCE,  Icade, La Poste Immobilier, Meanings, des experts en évaluation comme Albert Malaquin, les travaux étants présidés par Christian Cléret, consultant. Le projet vise à référencer et déployer ces principes de collaboration au titre de ces nouvelles pratiques immobilières, que l’on "pacte" en amont de l’écriture du bail, de manière pragmatique et opérationnelle, tout en préparant les obligations mutuelles et les contreparties.

L’objectif est d’évoluer vers un immobilier plus résilient et adaptable tant pour le propriétaire que pour l’occupant 

L’intensité d’usage fait déjà l’objet de nombreuses innovations côté flexibilité des baux ou nouveaux montages. De même, un propriétaire qui fait ce qu’il faut sur l’efficacité énergétique et un locataire vertueux peuvent de manière simple régler leur marche. Enfin, ne plus rien jeter : régler une collaboration fructueuse sur des aménagements réemployables est aussi nécessaire que possible. D’autres enjeux seront cadrés dans les travaux comme l’adaptation. 1’PACTE vise à créer cette référence collective, nécessaire en 2023, qui ne sera pas une certification de plus, mais un cadre opérationnel partagé par ceux qui le mettent en œuvre, dans l’esprit d’une amélioration constante, à anticiper sur les commercialisations.

Alain Resplandy-Bernard, Directeur de la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE) rappelle que "l’État n’a jamais autant investi pour la transition énergétique de son parc immobilier, enjeu majeur afin de respecter ses engagements climatiques. La DIE, et son bras armé opérationnel l’AGILE (Agence de gestion de l’immobilier de l’Etat), s’est imposée comme l’acteur moteur de cette transition environnementale en matière d’immobilier afin de réduire les consommations énergétiques et l’empreinte carbone des bâtiments de l’État. Cette démarche ambitieuse se concrétise tant par des actions concrètes (audit, rénovation et sobriété énergétique ; installation de panneaux photovoltaïques en autoconsommation ; géothermie ; encouragement à des comportements individuels plus responsables…) que par une réflexion dans la manière dont on conçoit les bâtiments, notamment pour ceux qui y travaillent : adaptation à l’évolution des modalités de travail, réponse aux attentes des agents occupants les bâtiments de l’État en matière de qualité de vie au travail, ou encore meilleure prise en compte des impératifs de performance environnementale et de sobriété énergétique par l’optimisation des surfaces occupées. L’objectif est d’évoluer vers un immobilier plus résilient et adaptable tant pour le propriétaire que pour l’occupant''.

Des effets économiques et carbone positifs attendus

Au-delà des effets positifs sur le bilan carbone, l’eau et les déchets, le volet économique et les contreparties des engagements seront balisés dans le cadre des travaux. Des économies interdépendantes bailleurs/preneurs qui obligent, et rendent de facto, l’actif vertueux par son usage amélioré. Une entente sur l’optimisation et la réduction de carbone certainement tout aussi pertinente qu’une certification, dans la valorisation financière de l’actif. Le tout contribuera également aux reportings obligatoires et autres cadres d’évaluations (taxonomie, certifications…).

Christian Cléret résume le projet  ''comment atteindre les objectifs environnementaux avec efficacité et au moindre coût pour le propriétaire et le locataire ? Identifier chez les propriétaires les plus engagés et les locataires les plus impliqués les meilleures pratiques et dispositions négociées avant l’établissement du bail et les partager avec l’ensemble des acteurs : telle est l’ambition du projet 1’Pacte.  Le groupe que j’ai l’honneur de présider rassemble ces acteurs engagés qui démontrent une forte créativité et prouvent dès aujourd’hui le réalisme de la démarche.''

Avec la conviction que le futur, plus contraint, est fait de meilleures collaborations. Et que les nouveaux leviers identifiés contribueront à la performance financière et immobilière de demain.