L’immobilier est le placement préféré des Français. Le logement, un impératif pour tous, en particulier pour les populations fragiles. Face à un environnement incertain et exigeant, des structures opèrent selon un modèle désintéressé, reliant philanthropie et finance sociale pour garantir leur pérennité. Penser le financement autrement devient alors une nécessité. Entretien avec Jean-Axel Dieudonné de Boissieu, directeur général délégué de la Fondation pour le Logement Social.
Jean-Axel Dieudonné de Boissieu (Fondation pour le Logement Social) : "Nous avons l’obligation de dégager un surplus de recettes"
Décideurs. Pouvez-vous nous présenter la Fondation pour le Logement Social ?
Jean-Axel Dieudonné de Boissieu. La fondation, de droit privé, a été créée en 1988. Elle est reconnue d’utilité publique depuis 1990. Son objectif est de trouver une solution immobilière adaptée aux besoins des habitants, qu’ils soient géographiques, architecturaux ou économiques. Depuis 2015, elle a pris un virage stratégique en se repositionnant dans l’habitat inclusif, des lieux de vie pérennes avec espaces privés et communs, que nous appelons des "maisons de vie et de partage".
Nous avons aujourd’hui onze maisons en exploitation, et quelques autres à venir dans les trois prochaines années. Les projets deviennent de plus en plus vastes et multidimensionnels, articulés autour de trois axes principaux : le handicap, la réinsertion et les seniors. Nous travaillons toujours avec une association déjà localement implantée, ou créée par nos soins, responsable de l’animation au quotidien.
Vous faites partie de l’économie sociale et solidaire…
Le profit n’est pas une finalité en soi. La gestion est désintéressée car nous ne sommes pas là pour rémunérer des actionnaires. En revanche, nous avons l’obligation de dégager un surplus de recettes. Les projets doivent a minima être équilibrés, sans quoi l’action de la fondation s’éteint d’elle-même. Nos ressources comprennent les loyers perçus des habitants, les subventions publiques, ainsi que les dons et le mécénat.
"Les projets doivent a minima être équilibrés, sans quoi l’action de la fondation s’éteint d’elle-même"
La philanthropie et le mécénat participent à la finance sociale, ce qui permet de donner du sens aux placements. Puisque le projet n’a pas de but lucratif, le mécène bénéficie d’un avantage fiscal, outre son intérêt pour le projet. Pour ce qui est du financement de nos opérations, nous recherchons l’équilibre entre le bancaire et la philanthropie.
Comment les banques examinent-elles vos dossiers ?
Il y a deux approches concomitantes mises en œuvre par les banques, en commençant par l’approche sociale et sociétale du projet, évidente dans notre cas. Cela passe par une due diligence juridique, l’égalité hommes-femmes, les écarts de rémunération, la gestion désintéressée, etc. D’autre part, l’analyse financière classique du crédit, en ce qui concerne le projet et la fondation, vient compléter leur étude. Pour les emprunts obligataires, auxquels nous pouvons avoir recours, la démarche est identique. Par ailleurs, les interlocuteurs bancaires peuvent s’avérer très imaginatifs, en prêtant par exemple à des taux bonifiés grâce à des critères à impact, car ils comprennent que nous percevons des loyers sociaux adaptés aux ressources des habitants.
L’environnement actuel est-il particulièrement anxiogène ?
L’analyse environnementale a profondément évolué au cours de ces dernières années. Jusqu’à la pandémie de Covid, l’analyse était de type "risque". Ceci signifie que l’on pouvait quantifier les zones inconnues. Depuis la fin de cette crise et les fortes perturbations qui ont suivi, nous sommes entrés dans une zone d’incertitude. La différence majeure est que l’incertitude n’est pas modélisable. Cela modifie la perception de l’environnement et l’analyse des situations financières, économiques, environnementales et sociétales. Cette contrainte d’adaptation est en réalité une opportunité et nous oblige à nous réinventer.
"Les associations et fondations ne peuvent pas compter seulement sur la beauté de leur mission pour perdurer"
C’est vrai pour les entreprises, dont le but ne peut pas être uniquement la recherche de rentabilité. C’est aussi le cas pour les associations et fondations qui ne peuvent pas compter seulement sur la beauté de leur mission pour perdurer. Elles doivent tenir compte de la réalité économique et recourir au marketing et à la finance afin de réaliser leur objet social. Il y a donc une forme de porosité entre les mondes lucratif et non-lucratif. C’est dans cette logique que nous développons nos contacts auprès des mécènes - family office ou fondations familiales et d’entreprise - pour qu’ils participent à cette cause d’un logement pour les plus fragiles, et nous permettent de poursuivre notre objectif d’opérer des solutions souples et innovantes pour eux.
Propos recueillis par Marc Munier
