La retraite fait partie intégrante de la vie d’un particulier et bien la préparer est primordial. Clément Haenggi, gérant privé chez Haenggi & Associés, nous apporte son éclairage sur les différentes possibilités d‘anticiper cette étape au travers d’un outil particulier : la SCPI.
Clément Haenggi et Antoine Hébert (Haenggi & Associés) : "Le montant des loyers versés par part est globalement resté stable pour la plupart des SCPI"
Décideurs. En ce début d’année 2023, l’actualité est particulièrement focalisée sur la réforme des retraites. Est-ce un sujet de préoccupation pour vous ?
Clément Haenggi et Antoine Hébert. Oui. Nos clients sont conscients qu’au moment du départ en retraite ils vont subir une baisse de revenus importante. Il faut donc anticiper cette période en optimisant ses sources de revenus complémentaires. La préparation est un des objectifs majeurs au sein des stratégies patrimoniales mises en place pour et par nos clients.
Quelles sont les solutions que vous proposez pour répondre à cet enjeu ?
Il y a de nombreuses options susceptibles de participer à la préparation de la retraite, en dresser la liste exhaustive serait vain. Toutefois, deux solutions nous semblent particulièrement adaptées. D’abord, l’épargne salariale (PEE/Pereco), l’intéressement et la participation. Ensuite, l’investissement en parts de SCPI de rendement. Sur ces deux produits, nous avons déployé des équipes dédiées tant les stratégies d’investissement peuvent être variées en fonction des situations rencontrées.
Pourquoi la SCPI de rendement ?
Une fois à la retraite, vous avez besoin de revenus complémentaires réguliers, sans risque ni de contraintes de suivi. Les SCPI répondent à ces exigences, avec une prise de risque identique à celle d’un investissement immobilier classique, et sans les soucis de la gestion locative. Enfin, les revenus versés par les SCPI sont indexés sur l’inflation.
Pour autant, elles ont vu leur rentabilité moyenne baisser d’année en année depuis déjà quelque temps, comment répondez- vous à cette difficulté ?
Effectivement, les SCPI n’ont en moyenne pas échappé à la compression tendancielle des rendements. Toutefois, ce ne sont pas les loyers qui baissent mais bien le taux de rentabilité "faciale". Les rentabilités annoncées le sont en fonction du prix moyen d’acquisition des parts.
"Une fois à la retraite, vous avez besoin de revenus complémentaires réguliers, sans risque ni de contraintes de suivi"
Or celui-ci a évolué à la hausse plus rapidement que le montant des loyers versés, d’où la baisse mécanique de rentabilité "faciale" constatée. Cependant, le montant des loyers versés par part est globalement resté stable pour la plupart des SCPI. Ce qui veut bien dire que l’investisseur n’a pas vu ses loyers payés baisser dans le temps. Enfin, nous sommes actuellement revenus dans une période d’expansion tendancielle des rendements et nous pouvons donc raisonnablement espérer que la rentabilité "faciale" des SCPI suivra la même tendance.
Donc, plus j’achète mes parts de SCPI tôt et plus les loyers que je percevrai seront potentiellement élevés ?
C’est tout à fait ça, et c’est aussi l’une des raisons pour lesquelles il faut anticiper sa retraite le plus tôt possible.
Pourquoi acquérir des parts de SCPI avant mon départ à la retraite, sachant qu’elles vont être fortement fiscalisées ?
Les loyers d’une SCPI sont imposés au titre des revenus, parfois même à plus de 60 %. Cette stratégie vient donc relativiser la "bonne rentabilité" des SCPI. Heureusement, il existe des solutions à cette problématique.
C’est-à-dire ?
La nue-propriété peut être préconisée pour les particuliers disposant d’un capital à investir ou d’une capacité d’épargne importante et n’ayant pas besoin de revenus immédiats, mais à terme. Une décote sur le prix d’achat des SCPI est alors effectuée, représentant la valeur économique de l’usufruit. Pour un même investissement, vous faites donc l’acquisition d’un nombre de parts plus important et augmentez d’autant le montant de vos revenus. En contrepartie, vous ne percevez aucun revenu pendant la période de démembrement et ne payez donc aucun impôt supplémentaire. La valeur de cette nue-propriété n’est pas prise en compte non plus dans l’assiette taxable de l’IFI. Une seconde solution pour le particulier actif consiste à acquérir des SCPI via un contrat d’assurance-vie. C’est alors la fiscalité de l’assurance qui s’applique. Cependant, en cas de succession, le cadre juridique et fiscal de l’assurance-vie s’applique. Il y a cependant des inconvénients. Certains assureurs se réservent une quote-part des dividendes versés par les SCPI, vous ne percevez alors pas l’intégralité des revenus. Par ailleurs, le choix et le montant en SCPI au sein d’un contrat d’assurance- vie est souvent restreint.
Vous avez précisé que ces solutions s’appliquaient au particulier. Pour quelle raison ?
Il est également possible d’acquérir des SCPI via une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), différent des cas pour les particuliers. Typiquement, l’opération peut consister à apporter des liquidités à une société qui va elle-même acquérir des parts de SCPI.
"Une seconde solution pour le particulier actif consiste à acquérir des SCPI via un contrat d’assurance-vie"
Ces revenus seront alors soumis à l’IS. Seuls les bénéfices distribués par la société feront l'objet d'une fiscalité chez les associés. Ils pourront également se verser du revenu par le biais de remboursements de leurs comptes courants d'associés. Enfin, il y a aussi un intérêt successoral. Il est possible de donner la nue-propriété des parts sociales de la société, de les transmettre éventuellement hors droits de succession tout en conservant la gérance ainsi que les revenus.
Que choisir entre une société commerciale ou une société d’exploitation ?
Si les statuts le permettent, une société commerciale ou une société d’exploitation peut faire l’acquisition de parts de SCPI dans le but de valoriser sur le long terme des excédents de trésorerie structurelle. Cela peut être une très bonne alternative aux solutions monétaires.
Et une société à l’IS pourrait-elle aussi faire l’acquisition de la seule nue-propriété temporaire de parts de SCPI ?
Oui, bien sûr, c’est tout à fait envisageable si les statuts le permettent. Il est également possible de n’acquérir que le seul usufruit temporaire. L’usufruit étant amortissable, cela permet d’obtenir des taux de rendement très attractifs.
Pouvons-nous en déduire que l’investissement en parts de SCPI est la solution idéale pour préparer sa retraite ?
L’investissement idéal n’existe pas. L’investissement en parts de SCPI présente les mêmes caractéristiques et risques qu’un investissement immobilier classique. Tout investissement, quel qu’il soit, se doit d’être adapté à la situation, aux objectifs, aux moyens et aux critères d’investissement du souscripteur. Enfin, je terminerai par un des fondements des métiers de la gestion de patrimoine : seule une diversification judicieuse et adaptée permet d’assurer à long terme sécurité et plus-value.
