Philippe Depoux (Gecina) : « Nous privilégions les immeubles parisiens obsolètes à repositionner »

Décideurs. Gecina est très active sur le marché de l’investissement dans un contexte très concurrentiel. Où allez-vous chercher le rendement ?

Philippe Depoux. Depuis début 2015,  nous avons sécurisé 1,7 milliard d’euros d’investissements, montrant ainsi notre retour et notre force de frappe dans un marché de bureaux dynamique. Nos investissements reflètent notre stratégie qui, outre le recentrage sur le secteur des bureaux, repose sur une approche de rendement global. Cela se traduit notamment par la recherche d'opportunités d'investissements. Nous ne cherchons pas des trophy assets et privilégions des opérations à création de valeur, typiquement des immeubles parisiens obsolètes à repositionner. La récente acquisition du siège de PSA avenue de la Grande-Armée est emblématique. Nous comptons restructurer cet actif pour en faire un immeuble de dernière génération, à la pointe en matière de conception et d’usages pour répondre au mieux aux attentes des grands utilisateurs. Notre parfaite connaissance du marché et notre expertise sont des atouts importants sur le marché de l’investissement. Les acquisitions de City 2 à Boulogne ou de Sky 56 à Lyon ont été faites en off-market, tout comme celle de la tour Van Gogh. Cet immeuble de 19 000 mètres carrés situé au pied de la gare de Lyon, constitue, par exemple, une belle opportunité de restructuration dans un secteur bénéficiant d'une accessibilité idéale. L’investissement total devrait avoisiner 150 millions d’euros et dégagera un rendement net de 6 % avec un TRI avant effet de levier de l’ordre de 9 %, sensiblement supérieur à nos objectifs. Notre second atout est notre patrimoine sur lequel nous avons déjà démontré nos capacités à créer de la valeur, comme en témoigne par exemple la restructuration du centre Beaugrenelle ou plus récemment notre opération de Lecourbe, une résidence étudiante née d'une transformation de bureaux obsolètes en un programme de 104 logements. Cette restructuration innovante à Paris nous a permis d'atteindre un rendement de 5,4 %, assez  proche du bureau.

Décideurs. Votre stratégie est axée sur la création de valeur. Comment se reflète-t-elle dans vos dernières acquisitions ?

P. D. Nos dernières acquisitions ont la particularité de présenter des profils très complémentaires : les tours T1 & B à La Défense et l’immeuble City2 à Boulogne, immeubles producteurs de revenus locatifs sur dix ans minimum, permettent de porter des opérations de développement créatrices de valeur pour les années à venir telles que Sky 56 à Lyon, Grande Armée-PSA à Paris et la tour Van Gogh à Paris-gare de Lyon. Mais la création de valeur se voit également dans nos cessions au travers des plus-values que nous réalisons. À fin septembre 2015, nous avons ainsi réalisés 500 millions d’euros de cessions révélant une prime moyenne de 28 % sur les expertises à fin 2014. Nous la développons aussi sur notre portefeuille de projets dont la valeur est passée de 1,7 milliard d’euros à fin 2014 à 2,8 milliards d’euros à mi-2015.

Décideurs. Quelle est votre stratégie en matière d’optimisation du passif ?

P. D. L’optimisation de la gestion financière constitue un autre levier de création de valeur chez Gecina. Nous poursuivons ainsi notre travail d’optimisation du passif avec trois priorités : la flexibilité de la structure financière, la consolidation des ratios et l'allongement de la maturité des financements. Depuis le début de l’année, nous avons ainsi mené plusieurs opérations significatives : nous avons émis pour un milliard d’euros d'obligations et conclu ou renégocié 1,3 milliard d’euros de financements. En complément des actions menées en 2014, cela nous a conduits à une amélioration significative de notre structure financière. Résultat, un abaissement du coût de la dette de 70 bp à 2,9 % et l’allongement de sa maturité de +1,6 ans.

Décideurs. Quelles sont vos ambitions pour 2016 ?

P. D. Notre ambition réaffirmée est de renforcer notre spécialisation sur le marché du bureau, avec un objectif minimum à moyen terme de 80 % de notre portefeuille dédié à ce type d’actif. En parallèle, nous allons continuer à réduire notre exposition aux actifs de diversification en deçà de 20 % du portefeuille total. Leader incontesté sur le marché du bureau urbain en Île-de-France, nous le resterons à condition d'innover constamment dans nos métiers et d’anticiper les attentes de nos clients. Concevoir aujourd’hui l'immeuble de demain constitue un défi permanent. Nous misons notamment sur le développement de nouvelles solutions visant à rendre nos immeubles plus flexibles, plus ouverts et plus riches en services, au bénéfice du bien-être et de la performance de nos clients utilisateurs. Pour relever ces défis, Gecina a intégré l’innovation au cœur de sa stratégie et de son organisation, avec une direction marketing & innovation chargée de piloter ces enjeux décisifs.

Propos recueillis par Sophie Da Costa