Enky Invest : l'investissement locatif appliqué au mobilier professionnel haut de gamme

Et si le mobilier devenait une nouvelle classe d’actifs locatifs ? La SCPI a structuré l’accès à l’immobilier collectif en permettant une mutualisation des actifs et une distribution de revenus locatifs à grande échelle. Avec près de 40 milliards d’euros sous gestion, elle s’est imposée comme un standard d’allocation. Toutefois, dans un contexte de normalisation des marchés immobiliers, les taux de distribution ont reflué vers 3 % à 4 %, réduisant l’écart rendement/risque pour les investisseurs institutionnels et patrimoniaux.

Dans ce contexte de compression des rendements, certains acteurs explorent des classes d’actifs alternatives adossées à des flux locatifs contractuels. C’est le cas d’Enky Invest, qui transpose la logique de l’investissement locatif à un actif encore peu institutionnalisé : le mobilier professionnel haut de gamme.

Le modèle repose sur une structuration proche de l’immobilier indirect :

- Constitution et gestion d’un parc d’actifs mobiliers

- Location longue durée à des entreprises (bureaux, hôtellerie, restauration)

- Redistribution des flux locatifs aux investisseurs

- La mutualisation des flux

Le rendement cible se situe entre 8 % et 8,5 % par an, il repose sur la rentabilité locative élevée du mobilier professionnel exploité en location longue durée, ainsi que sur la capacité d’Enky à réemployer et relouer les actifs sur plusieurs cycles.

"Notre conviction est simple : le mobilier professionnel devient un actif productif à part entière lorsqu'il est structuré en parc locatif. Des flux de revenus contractuels, adossés à des actifs physiques réels, c'est la définition d'un investissement robuste."* Thomas Virolle, directeur de l'investissement chez Enky Invest.

Derrière ce modèle, Aïssa Laroussi, fondateur qui a co-créé en 2013 Edebex, une fintech spécialisée dans le financement de créances ayant dépassé le milliard d'euros de volume d'affaires. Enky, fondée en 2019, part d'un autre angle : celui de l'opérateur. L'entreprise propose d'abord un service de mobilier professionnel par abonnement, 180 clients actifs à ce jour, avant d'ouvrir ce parc locatif aux investisseurs. C'est cette séquence qui distingue le modèle : l'investissement ne finance pas un actif théorique, il s'adosse à une activité commerciale déjà en place.

Dans un environnement où les investisseurs recherchent des sources de revenus décorrélées des marchés cotés et immobiliers traditionnels, ce type de véhicule s’inscrit dans une logique d’allocation alternative adossée à des actifs tangibles et contractuels.

Un actif qui résiste

La solidité d'un véhicule d'investissement locatif repose sur deux piliers : la régularité des flux, et la résilience de l'actif sous-jacent.

La solidité d'un véhicule d'investissement locatif repose sur deux piliers : la régularité des flux, et la résilience de l'actif sous-jacent. Sur la régularité des flux, les chiffres parlent d'eux-mêmes : 92% de taux de reconduction des contrats, durée moyenne de 48 mois, et moins de 3% du stock inactif à tout moment. Les entreprises locataires ne partent pas et quand elles le font, le mobilier, facile à transporter et interchangeable, est immédiatement redéployé ailleurs. Un actif de nécessité, avec une vacance quasi nulle.

En six ans d'activité, Enky a financé 180 projets représentant 10 millions d'euros de mobilier déployés, avec 1,7 million d'euros déjà remboursés à échéance. Parmi les locataires figurent le Crédit Mutuel, BPCE, Natixis, Doctolib ou encore Konbini, des signatures qui disent quelque chose sur la nature réelle de la demande.

Concernant maintenant la résilience de l'actif sous-jacent, le parc Enky n'est pas constitué de mobilier de bureau générique. Les marques référencées (Knoll, Muuto, Gervasoni, MDF Italia, Audo Copenhagen, BuzziSpace) sont distribuées en circuit sélectif, achetées neuves ou reconditionnées, et entretenues entre chaque location. Ce n'est pas le type d'actif qui finit à la benne après un cycle d'amortissement comptable.

La logique de résilience n'est pas la même selon la nature de la pièce, mais elle joue dans les deux cas. Sur le premium contemporain, qui représente l'essentiel du parc, la marque et la qualité de fabrication soutiennent la valeur résiduelle. Un fauteuil Muuto ou une cloison acoustique BuzziSpace bien entretenu se relouent ou se revendent à une fraction raisonnable de son prix d'acquisition, là où du mobilier standard ne vaut plus rien après quatre ans d'usage. Sur le vintage, la dynamique est différente : c'est de l'appréciation. Les sideboards mid-century ont progressé de 220% entre 2018 et 2023, les Eames Lounge Chair d'avant 1980 de 300%. Ces pièces ancrent la valeur plancher du parc et prouvent que le sous-jacent a un marché secondaire profond et liquide.

Quand un contrat s'arrête, dans 8% des cas jusqu’à présent, Enky récupère, reconditionne, et arbitre : relocation ou cession selon le marché. Les deux options sont réelles parce que l'actif a été entretenu et qu'il a une demande secondaire documentée. C'est ce mécanisme, plus que les chiffres de rendement, qui définit la nature de l'exposition pour l'investisseur : un stock physique, entretenu, réallouable.

Une mécanique financière lisible

Le rendement de 6 à 9% brut annuel est fixé contractuellement. Ce n'est pas un taux cible soumis aux aléas de valorisation du parc ou au taux d'occupation. Il est fixé contractuellement à la souscription et ne varie pas jusqu'à l'échéance : ce que l'investisseur voit au moment d'entrer est ce qu'il perçoit à la sortie.

Le ticket d'entrée à 500 euros et un horizon de 12 à 48 mois positionnent le véhicule dans une logique de diversification accessible, y compris pour des allocations patrimoniales qui n'ont pas vocation à immobiliser du capital sur du long terme. La distribution est mensuelle. La fiscalité suit le régime de la flat tax, ce qui simplifie le traitement pour la majorité des profils.

Ce qui justifie le rendement : Enky achète au bon prix, avec des actifs qui se louent dans la durée  une rentabilité structurelle solide, portée par une valeur résiduelle réelle.

Le véhicule s'inscrit dans un cadre réglementaire balisé, avec un Document d'Information Synthétique (DIS) établi conformément aux exigences de l'AMF

Ce que l'investisseur doit avoir en tête

Tout actif alternatif comporte des risques spécifiques, et Enky Invest ne fait pas exception. Les nommer clairement est une condition de la crédibilité du modèle.

Le premier est un risque de perte en capital. En cas de défaillance d'un locataire, Enky absorbe sur sa marge pour maintenir les versements aux investisseurs. Le mobilier est reloué ou cédé. Si ces deux options échouent, le capital est remboursé. Ce mécanisme tient parce que le risque est dilué sur un portefeuille large de locataires, et parce que l'actif sous-jacent a une valeur de revente réelle mais il ne l'élimine pas.

Il existe également un risque d'illiquidité. Les obligations émises ne sont pas admises sur un marché secondaire organisé. Une cession de gré à gré reste possible, mais en l'absence d'acquéreur, l'investisseur ne peut pas récupérer son capital avant l'échéance du projet. Sur un horizon de 12 à 48 mois, c'est une contrainte à intégrer dans l'allocation.

Enfin, les souscripteurs n'ont pas de droit de vote sur la gestion de la société. Ils sont créanciers, pas actionnaires.

En contrepartie, Enky a mis en place deux niveaux de protection du capital.

Le premier est opérationnel :

- Achat du mobilier à des conditions permettant d'absorber les aléas sans impacter le rendement

- Mutualisation du parc et des locataires pour diluer le risque au niveau portefeuille.

Le second est juridique :

- Nantissement des contrats de location,

- Mise en gage du mobilier,

- Droit prioritaire des investisseurs,

- Actifs isolés dans une structure ad hoc.

Des mécanismes proches de la fiducie, qui protègent le capital indépendamment de la santé financière d'Enky.

L'alternatif tangible, prochain réflexe des allocataires ?

Dans un environnement de taux normalisés où les primes de risque se compriment sur la plupart des classes d'actifs liquides, la question n'est plus de savoir s'il faut diversifier vers l'alternatif, mais comment le faire avec discernement.

Enky Invest apporte une réponse structurée : un actif physique, des flux contractuels, un horizon court. Ce n'est pas un placement de conviction spéculative mais un outil d'allocation, avec ses contraintes d'illiquidité assumées et son rendement calibré en conséquence.

En 2 ans, la plateforme a réuni plus de 5 200 investisseurs. Le mobilier ne remplacera pas la pierre. Mais dans une logique de diversification raisonnée, ce type de véhicule pose les bonnes questions : sur la nature des actifs, sur la lisibilité des flux, sur ce que l'on attend réellement d'une allocation alternative.

*Investir comporte des risques, notamment de perte de capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.