Fieloux Avocats : spécialistes de la rénovation de centres commerciaux

En 2023, malgré l’inflation, les centres commerciaux ont généralement montré une dynamique positive pour ce qui est de la fréquentation et du chiffre d’affaires. Comme le souligne la Fédération des acteurs du commerce dans les territoires (Fact), ce sont les grands centres commerciaux urbains, ceux incluant plus de vingt enseignes et plus de 5 000 mètres carrés, qui enregistrent les meilleures performances. Cependant, ces centres commerciaux sont confrontés à une concurrence accrue du e-commerce et des centres-villes, jugés plus authentiques et conviviaux. Datant souvent des années 60 et 70, les concepts commerciaux de l’époque sont obsolètes face aux nouvelles attentes des consommateurs. Les centres doivent donc se réinventer en intégrant les enjeux de transition écologique et énergétique, et proposer de nouveaux concepts attirants pour la clientèle.

Les stratégies de rénovation

La transformation des centres commerciaux implique de repenser ces espaces comme de véritables quartiers de ville, capables de justifier le déplacement des consommateurs dans des lieux de vie plutôt que de simples points de vente. Le gouvernement est conscient de l’importance sociale et économique des centres commerciaux et a reconnu la nécessité de ces transformations pour améliorer l’attractivité des zones urbaines concernées.

"Les centres doivent intégrer les enjeux écologiques et proposer des concepts innovants pour attirer les consommateurs"

Les enjeux sociaux et économiques dépassent le périmètre du centre commercial pour devenir un élément central des politiques d’aménagement du territoire. En effet, en présence d’un centre commercial modernisé, c’est l’attractivité et la valeur de quartiers entiers qui est assurée. C’est pourquoi, fin 2023, l’État a débloqué 24 millions d’euros pour soutenir vingt projets de rénovation de centres commerciaux en difficulté, et 8 millions d’euros supplémentaires en mars 2024. Afin de rendre les sites attractifs, les propriétaires doivent parfois réduire la surface commerciale au profit d’une meilleure aération du centre par la découverture de certaines zones ou leur végétalisation. Cette réduction de la surface commerciale passe souvent par la mise en œuvre de scissions de copropriétés dans le cas de centres en multipropriété, procédure lourde et complexe mais qui bénéficie d’un cadre légal favorable. Les rénovations impliquent aussi la modification en plusieurs phases de l’état descriptif de division en volumes afin de correspondre aux nouveaux périmètres des lots mais aussi la modification de l’état de répartition des voix et charges des associations foncières. Ces opérations délicates doivent être menées en concertation avec l’ensemble des intervenants. Consommatrice de ressources, la rénovation d’un centre requiert généralement l’entrée de nouveaux investisseurs-promoteurs.

Nos missions en 2023 et 2024

Ces deux dernières années, Fieloux Avocats a mené plusieurs missions marquantes pour le compte de gestionnaires et propriétaires de centres commerciaux. Les projets phares ont été la rénovation de grands ensembles commerciaux, l’un au nord de Paris, l’autre en plein centre de la capitale, et le troisième dans la région d’Arles. Le cabinet démontre ainsi sa capacité à gérer en parallèle plusieurs projets de grande envergure sur tout le territoire. Dans le cadre du projet au nord de Paris, le propriétaire a injecté près de 50 millions d’euros pour rénover un ensemble immobilier complexe mêlant commerces, habitations et bureaux sur près de 150 000 mètres carrés. En ce qui concerne le centre commercial du centre de Paris, dans une zone à forte densité résidentielle, il s’agissait de gérer 150 baux et les relations avec le voisinage pour la protection des promoteurs immobiliers.

Fieloux Avocats : une équipe taillée pour relever ces défis

La restructuration des centres commerciaux requiert des compétences croisées dans plusieurs domaines du droit : droit des sociétés, droit de la copropriété et des grands ensembles, droit de la construction, M&A immobilier, urbanisme et environnement. C’est pourquoi nous avons développé une équipe d’avocats expérimentés dans ces domaines, en mesure de répondre aux opérations de restructuration des centres commerciaux sur tout le territoire français. Le département immobilier est géré par Me Philippe Fieloux, fondateur du cabinet intervenant en private equity et droit immobilier, et Me Antoine Ryckeboer, disposant d’une forte expérience en matière d’investissements, de promotion immobilière et de gestion juridique des copropriétés. Patricia Moreno complète l’équipe avec son expertise en droit de la construction, en droit des copropriétés et en contentieux de la vente immobilière.

Les actions de terrain

Fieloux Avocats intervient à tous les stades des projets immobiliers, ce qui comprend également la phase des travaux, en développant des outils contractuels adaptés à la co-maîtrise d’ouvrage, en lançant des référés préventifs afin de protéger les avoisinants, ainsi qu’en planifiant le déplacement ou l’éviction des preneurs. Lors des visites d’expertise, nous documentons les œuvres soumises aux droits d’auteurs et au droit moral des architectes, et prenons les mesures de protection adéquates pour assurer la finalisation sans accrocs du programme immobilier. Face à la modernisation nécessaire des centres commerciaux vieillissants, qui doivent intégrer les enjeux sociaux, économiques, écologiques et d’urbanisme, Fieloux Avocats offre des solutions juridiques éprouvées et sur mesure pour valoriser et sécuriser les projets de grande envergure en milieu urbain et péri-urbain.

Sur les auteurs

Philippe Fieloux et Antoine Ryckeboer interviennent sur les programmes de création, de redynamisation et de reconversion des centres commerciaux. Ils accompagnent investisseurs, actionnaires et property managers. Ils interviennent également dans les ventes et acquisitions d’immeubles et sur la structuration des investissements.