J.-M. Peter (Sofidy) : "Notre stratégie fait apparaître des complémentarités avec Tikehau"

Décideurs. Avec l’arrivée de Tikehau, Sofidy a fait évoluer sa gouvernance. Quels garde-fous ont été mis en place pour lui permettre de garder son indépendance ?

Jean-Marc Peter. D’une part, Sofidy n’est pas absorbée, elle est filialisée. La société reste donc juridiquement indépendante. Elle garde sa propre autonomie avec un directoire, un conseil de surveillance et des services fonctionnels autonomes. Il n’y a, par ailleurs, pas de chevauchements dans nos activités. Tikehau est essentiellement positionné sur des instruments de dettes et de private equity tandis que Sofidy est spécialisé dans l’immobilier. La stratégie des deux groupes fait clairement apparaître des complémentarités.

Les montants collectés par les SCPI battent de nouveaux des records. Comment gérez-vous ​cet engouement​ ?

Sofidy est reconnu pour sa prudence. Nous avons mis en place des moyens pour dimensionner notre collecte à nos capacités d’investissement. La très grande partie de celle-ci est intermédiée, notamment par le biais des conseillers en gestion de patrimoine. Or, nous leur recommandons de limiter les versements à 100 000 euros par SCPI et par foyer fiscal.

"Les loyers des principales villes allemandes ont connu des progressions spectaculaires en 2018"

Vous êtes historiquement reconnu comme un investisseur de murs de commerces, mais vous avez aussi diversifié vos investissements. Sur quelles catégories d’actifs êtes-vous positionnés ?  

Nous privilégions les centres-villes des grandes agglomérations. Les grandes villes jouissent à notre sens de nombreux atouts permettant de compenser le développement du e-commerce. Nous investissons également dans des bureaux, pour lesquels nous privilégions aussi l’emplacement en priorité. Nous avons choisi de diversifier nos fonds historiques, Immorente et Efimmo 1.

Le tourisme, les loisirs et la logistique sont des thématiques intéressantes. Nos équipes apprécient particulièrement les hôtels de centre-ville et les campings de luxe.

Près de 30 % des acquisitions réalisées en 2018 par Sofidy l’ont été à l’étranger. ​Souhaitez-vous encore accentuer cette diversification géographique ?

Immorente et Efimmo 1 détiennent entre 15 % et 20 % d’actifs étrangers. Ces chiffres ne devraient pas sensiblement évoluer dans les années à venir. L’idée n’est pas d’augmenter de façon importante la part des investissements situés hors de France de nos SCPI. Notre OPCI Grand Public Sofidy Pierre Europe réalise davantage d’investissements en Europe, surtout en Allemagne. Nous avions été l’une des premières sociétés de gestion immobilière française à investir aux Pays-Bas, un état particulièrement solide sur le plan économique et qui offrait une très bonne rentabilité nette. Depuis, beaucoup d’acteurs nous ont suivis et les prix ont donc augmenté. Concernant l’Allemagne, la rentabilité est équivalente aux grandes villes françaises. Ce pays reste cependant un poids lourd de l’Europe, avec un tissu économique très puissant. Dans les principales villes comme Francfort, Hambourg ou Berlin, les loyers ont connu des progressions spectaculaires en 2018, supérieures à 10 %.

"Nous refusons que les institutionnels ou les particuliers puissent placer des sommes trop élevées dans nos SCPI"

Quelles seraient les conséquences d’une crise immobilière pour le marché de la pierre papier ?

Deux scénarios sont aujourd’hui envisageables. L’un, le plus favorable, verrait les taux d’intérêt augmenter doucement, en même temps que l’inflation. Cet environnement ferait mécaniquement baisser la valeur de l’immobilier, mais les investisseurs bénéficieraient dans le même temps d’une remontée des loyers. L’autre scénario possible serait celui d’une brusque remontée des taux d’intérêt, beaucoup plus rapide que les loyers. Toutes les classes d’actifs perdraient alors de leur valeur. Mais l’immobilier, actif réel, considéré comme une valeur refuge, serait la première classe d’actifs à sortir la tête de l’eau. Il profiterait, en effet, de la force de rappel du rendement généré par la distribution régulière des loyers.

Les sociétés de gestion ont-elles travaillé sur la liquidité de ce placement ?

Durant la crise des années 1990, les épargnants se sont sentis démunis pour vendre leurs parts. Le cadre réglementaire a depuis évolué. Aujourd’hui, les sociétés de gestion sont tenues d’organiser la confrontation entre les acheteurs et les vendeurs. Tous tiennent un carnet d’ordre pour recueillir les demandes.

Sofidy a-t-elle été plus loin sur cette question ?

Notre objectif est de faire des produits performants dans le temps et la durée, mais aussi liquides. Pour nous permettre de traverser une crise potentielle dans les meilleures conditions, nous avons limité le montant de nos souscriptions. Nous refusons que les institutionnels ou les particuliers puissent placer des sommes trop élevées. L’idée est d’éviter qu’un investisseur pèse pour une part trop importante dans nos SCPI. Nous connaissons aussi une forte granularité de nos actifs. Immorente est ainsi composé de plus 2 000 biens locatifs. Cette stratégie nous permettrait de vendre plus facilement nos actifs en cas de crise. Sofidy a également prévu contractuellement une rencontre avec les assureurs vie pour trouver des solutions en cas de tension sur la liquidité.

"L’OPCI facture des commissions de souscription inférieures aux SCPI"

Lancé il y a plus d'un an, comment l’OPCI Sofidy Pierre Europe se distingue des SCPI ? À qui s’adresse cette offre ?

L’OPCI peut être, à mon sens, vu comme une SCPI qui bénéficierait de la fiscalité des actions, et notamment de la flat tax. Autre intérêt, l’OPCI facture des commissions de souscription inférieures aux SCPI, autour de 4 % pour le premier, contre 10 % pour le second. Une différence qui s’explique par le fait que l’OPCI est investi à hauteur de 40 % sur des actifs financiers. Ce produit répond au besoin des épargnants de préparer leur retraite sur le long terme et de se constituer un patrimoine progressivement. Il est en effet plus facile d’acheter des parts d’OPCI que des biens immobiliers en direct. L’OPCI devrait aussi attirer une clientèle plus jeune. Le fait que les commissions de souscription soient moins élevées permet en effet d’imaginer des délais de détention plus courts et sans doute aussi des tickets d’investissement moins importants que pour une SCPI. L’OPCI peut également être utilisé pour des sociétés réalisant des placements de trésorerie.

Sous l’impulsion de l’Aspim, un Label « ISR immobilier » devrait voir le jour d’ici à la fin de l’année. Quelle est votre politique en matière de développement durable​ ? Quels sont vos axes de développement sur le sujet ?

Nous avons activement participé au sein de l’Aspim à ces travaux. Cette avancée était importante pour nous mais également pour la profession. Le best of class du label n’est pas celui qui alignera le plus d’actifs labellisés, mais celui qui aura fait progresser un certain nombre d’indicateurs. J’ai la conviction que l’ISR se conjugue parfaitement avec notre stratégie d’investissement dans des emplacements de qualité, où les loyers élevés permettent d’amortir les dépenses liées à la mise en conformité des bâtiments. Cela renforce donc notre envie de sélectionner les meilleurs emplacements.

Propos recueillis par Aurélien Florin